Аренда через Airbnb во Франции регулируется двумя основными законами: законом ELAN (loi ELAN, 2018) и законом Ле Мёр (loi Le Meur, 2024). С января 2025 года правила ужесточились. Обязательная регистрация, диагностика энергоэффективности (DPE), ограничения по ночам, расширенные полномочия мэров. Вот что необходимо знать для законной аренды в 2026 году.
Закон ELAN и закон Ле Мёр: два закона, регулирующих Airbnb
Два закона определяют регулирование Airbnb во Франции. Они дополняют друг друга и применяются одновременно.
| Критерий | Закон ELAN (loi ELAN, 2018) | Закон Ле Мёр (loi Le Meur, 2024) |
|---|---|---|
| Дата | 23 ноября 2018 | 19 ноября 2024 |
| Цель | Регулирование краткосрочной аренды основного жилья | Усиление местного контроля над туристической арендой |
| Ключевая мера | Лимит 90 дней в год | Всеобщая регистрация, DPE, расширенные полномочия мэров |
| Область применения | Муниципалитеты с процедурой регистрации | Все муниципалитеты Франции |
Закон ELAN заложил основу. Закон Ле Мёр усиливает контроль и предоставляет местным органам власти новые инструменты.
Закон ELAN: 90 дней в год — правило для основного жилья
Максимальная продолжительность туристической аренды для основного жилья во Франции.
Этот лимит применяется за календарный год.
Основное жильё — это жильё, в котором вы проживаете не менее 8 месяцев в год.
Airbnb автоматически блокирует бронирования сверх этого порога в 18 французских городах. Среди них: Париж, Nice, Лион, Бордо, Экс-ан-Прованс, Анси, Лилль, Ментон и Версаль.
В других муниципалитетах, введших регистрацию, блокировка также применяется.
В случае превышения лимита вам грозит штраф в размере 10 000 евро.
Закон Ле Мёр 2024: 5 ключевых мер для хозяев
Закон № 2024-1039 от 19 ноября 2024 года вводит пять ключевых изменений. Вот основные положения.
Всеобщая регистрация. До 20 мая 2026 года каждое туристическое жильё должно быть задекларировано через национальный онлайн-сервис. Каждому объекту будет присвоен 13-значный номер.
О процедуре читайте в нашей статье Регистрационный номер Airbnb: порядок оформления в мэрии.
Обязательная DPE (диагностика энергоэффективности). Новое туристическое жильё в зонах повышенного спроса должно иметь рейтинг DPE от A до E. Объекты с рейтингом G уже запрещены в таких зонах с января 2025 года. Объекты с рейтингом F будут исключены с 2028 года.
Подробнее читайте в нашей статье DPE и краткосрочная аренда: обязательно ли это?
Регулируемое изменение назначения. Муниципалитеты в зонах повышенного спроса получают новые инструменты для регулирования аренды вторичного жилья.
Совместное владение (copropriété). Правила совместного владения могут быть изменены большинством в две трети голосов для запрета туристической аренды. Правило двух третей заменяет единогласие.
Есть вопросы по вашему проекту?
Свяжитесь напрямую с местным агентом Vesna. Доступен, отзывчив, без обязательств.
Вторичное жильё: изменение назначения в зонах повышенного спроса
Если вы владеете вторичным жильём, правила иные. В муниципалитетах с населением более 200 000 жителей разрешение на изменение назначения является обязательным. Это требование распространяется на города с населением более 50 000 жителей в зонах повышенного спроса.
Каждый город устанавливает собственные условия. Некоторые требуют компенсации: преобразования коммерческого помещения в жилое за каждый переоборудованный квадратный метр.
Перед инвестированием в объект, предназначенный для туристической аренды, уточните правила изменения назначения в данном муниципалитете. Некоторые города блокируют новые разрешения в наиболее туристических кварталах.
Обязательная DPE: график для туристического жилья
Энергоэффективность становится критерием допуска к туристической аренде. Вот ключевые даты.
-
01
21 ноября 2024
DPE обязательна для любого нового туристического жилья в зоне повышенного спроса. Требуется рейтинг от A до E.
-
02
1 января 2025
Объекты с рейтингом G не могут сдаваться в туристическую аренду в зонах повышенного спроса.
-
03
1 января 2028
Запрет распространяется на объекты с рейтингом F в зонах повышенного спроса.
-
04
1 января 2034
Только объекты с рейтингом от A до D будут разрешены во всех зонах.
-
05
Штраф
До 5 000 евро при отсутствии надлежащей DPE. Возможен ежедневный штраф в размере 100 евро.
DPE должна быть оформлена не более 10 лет назад. Стоимость диагностики составляет от 100 до 250 евро в зависимости от площади.
Если ваш объект имеет рейтинг E, заблаговременно планируйте энергетический ремонт. К 2034 году этот рейтинг будет недостаточным. Утепление чердака или замена системы отопления может повысить рейтинг до D.
Штрафы и санкции Airbnb в 2026 году
Финансовые санкции были усилены законом Ле Мёр. Вот применяемые штрафы.
| Нарушение | Максимальный штраф |
|---|---|
| Отсутствие регистрации туристического жилья | 10 000 евро |
| Ложная декларация при регистрации | 20 000 евро |
| Превышение лимита в 120/90 дней | 15 000 евро |
| Аренда без разрешения на изменение назначения | 50 000 евро за объект |
| Отсутствие надлежащей DPE | 5 000 евро |
| Несоблюдение предписания об устранении нарушений | 1 000 евро в день за квадратный метр |
Платформы обязаны передавать данные об аренде муниципалитетам. Несоблюдение этого требования грозит платформе штрафом в размере 50 000 евро за объявление.
Штрафы выносятся председателем гражданского суда (tribunal judiciaire) по требованию муниципалитета. Хозяева, нарушившие правила, также обязаны привести жильё в исходное состояние.
Чтобы понять налоговые последствия этих правил, читайте наш гайд по налогообложению Airbnb.
Полный календарь новых правил Airbnb
Вот ключевые даты, которые стоит запомнить, от принятия закона до его полного вступления в силу.
-
01
19 ноября 2024
Принятие закона Ле Мёр (№ 2024-1039).
-
02
21 ноября 2024
DPE обязательна для нового туристического жилья в зонах повышенного спроса.
-
03
1 января 2025
Введение нового налогового режима (изменённый micro-BIC). Муниципалитеты могут снизить лимит до 90 дней.
-
04
20 мая 2026
Крайний срок запуска национального онлайн-сервиса регистрации.
-
05
1 января 2028
Запрет объектов с рейтингом F в зонах повышенного спроса.
-
06
1 января 2034
Только объекты с рейтингом от A до D смогут сдаваться в туристическую аренду.
Отметьте эти даты в своём календаре. Каждый пропущенный срок может повлечь санкции. Наше консьержество Airbnb в Nice сопровождает хозяев Côte d'Azur в отслеживании этих регуляторных изменений.
Часто задаваемые вопросы
- 1.Закон № 2024-1039 от 19 ноября 2024 (loi Le Meur) — Légifrance, ноябрь 2024.
- 2.Закон от 19 ноября 2024 о дисбалансах арендного рынка — Vie-publique.fr, ноябрь 2024.
- 3.Туристическая аренда: новые правила в 2025 году — Service-public.fr, 2025.
Читать также
