La location Airbnb en France est encadrée par deux lois principales : la loi ELAN (2018) et la loi Le Meur (2024). Depuis janvier 2025, les règles se sont durcies. Enregistrement obligatoire, DPE, limite de nuitées, pouvoirs renforcés des maires. Voici ce que vous devez savoir pour louer en conformité en 2026.
Loi ELAN et loi Le Meur : les deux textes qui encadrent Airbnb
Deux lois structurent la réglementation Airbnb en France. Elles se complètent et s’appliquent simultanément.
| Critère | Loi ELAN (2018) | Loi Le Meur (2024) |
|---|---|---|
| Date | 23 novembre 2018 | 19 novembre 2024 |
| Objectif | Encadrer la location de résidences principales | Renforcer la régulation locale des meublés de tourisme |
| Mesure phare | Limite de 90 jours/an | Enregistrement généralisé, DPE, pouvoirs des maires |
| Portée | Communes avec procédure d’enregistrement | Toutes les communes françaises |
La loi ELAN a posé les bases. La loi Le Meur renforce le contrôle et donne de nouveaux outils aux collectivités locales.
Loi ELAN : 90 jours par an, la règle pour les résidences principales
C’est la durée maximale de location touristique autorisée pour une résidence principale en France.
Cette limite s’applique par année civile.
La résidence principale est le logement où vous vivez au moins 8 mois par an.
Airbnb bloque automatiquement les réservations au-delà de ce seuil dans 18 villes françaises. Parmi elles : Paris, Nice, Lyon, Bordeaux, Aix-en-Provence, Annecy, Lille, Menton et Versailles.
Dans les autres communes ayant mis en place l’enregistrement, le blocage s’applique aussi.
En cas de dépassement, vous risquez une amende de 10 000 €.
Loi Le Meur 2024 : les 5 mesures clés pour les propriétaires
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 introduit cinq changements majeurs. Voici les points essentiels.
Enregistrement généralisé. D’ici le 20 mai 2026, chaque meublé de tourisme devra être déclaré via un téléservice national. Un numéro à 13 caractères sera attribué à chaque logement.
Pour connaître les démarches, consultez notre article Numéro d’enregistrement Airbnb : démarches en mairie.
DPE obligatoire. Les nouveaux meublés en zone tendue doivent présenter un DPE classé A à E. Les logements classés G sont déjà interdits en zone tendue depuis janvier 2025. Les étiquettes F seront exclues à partir de 2028.
Pour en savoir plus, consultez notre article DPE et location saisonnière : est-ce obligatoire ?
Changement d’usage encadré. Les communes en zone tendue disposent de nouveaux leviers pour réguler la location de résidences secondaires.
Copropriété. Le règlement de copropriété peut être modifié à la double majorité pour interdire les meublés de tourisme. La règle des 2/3 des voix remplace l’unanimité.
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Résidence secondaire : le changement d’usage en zone tendue
Si vous possédez une résidence secondaire, les règles sont différentes. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, une autorisation de changement d’usage est obligatoire. Cette obligation s’étend aux villes de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue.
Chaque ville fixe ses propres conditions. Certaines imposent une compensation : transformer un local commercial en logement pour chaque m² converti.
Avant d’investir dans un bien destiné à la location touristique, vérifiez les règles de changement d’usage de la commune. Certaines villes bloquent les nouvelles autorisations dans les quartiers les plus touristiques.
DPE obligatoire : le calendrier pour les meublés touristiques
La performance énergétique devient un critère d’accès à la location touristique. Voici les étapes du calendrier.
-
01
21 novembre 2024
DPE obligatoire pour tout nouveau meublé en zone tendue. Étiquette A à E exigée.
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02
1er janvier 2025
Les logements classés G ne peuvent plus être loués en meublé touristique en zone tendue.
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03
1er janvier 2028
Interdiction étendue aux logements classés F en zone tendue.
-
04
1er janvier 2034
Seuls les logements classés A à D seront autorisés, toutes zones confondues.
-
05
Amende
Jusqu’à 5 000 € en cas d’absence de DPE conforme. Astreinte de 100 € par jour possible.
Le DPE doit dater de moins de 10 ans. Son coût varie entre 100 € et 250 € selon la surface.
Si votre logement est classé E, anticipez les travaux de rénovation énergétique. En 2034, cette étiquette ne suffira plus. Isoler les combles ou changer le système de chauffage peut faire passer votre bien en D.
Amendes et sanctions Airbnb en 2026
Les sanctions financières ont été renforcées par la loi Le Meur. Voici les amendes applicables.
| Infraction | Amende maximale |
|---|---|
| Défaut d’enregistrement du meublé | 10 000 € |
| Fausse déclaration lors de l’enregistrement | 20 000 € |
| Dépassement de la limite de 120/90 jours | 15 000 € |
| Location sans autorisation de changement d’usage | 50 000 € par logement |
| Absence de DPE conforme | 5 000 € |
| Non-régularisation après mise en demeure | 1 000 € par jour et par m² |
Les plateformes sont tenues de transmettre les données de location aux communes. Le non-respect de cette obligation expose la plateforme à une amende de 50 000 € par annonce.
Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire, à la demande de la commune. Les propriétaires en infraction s’exposent aussi à une obligation de remise en état du logement.
Pour comprendre l’impact fiscal de ces règles, consultez notre guide fiscalité Airbnb.
Le calendrier complet des nouvelles règles Airbnb
Voici les dates clés à retenir, de l’adoption de la loi jusqu’à son plein effet.
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01
19 novembre 2024
Promulgation de la loi Le Meur (n° 2024-1039).
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02
21 novembre 2024
DPE obligatoire pour les nouveaux meublés en zone tendue.
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03
1er janvier 2025
Nouveau régime fiscal applicable (micro-BIC modifié). Les communes peuvent abaisser la limite à 90 jours.
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04
20 mai 2026
Date butoir pour la généralisation du téléservice d’enregistrement national.
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05
1er janvier 2028
Interdiction des logements classés F en zone tendue.
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06
1er janvier 2034
Seuls les logements classés A à D pourront être loués en meublé touristique.
Notez ces dates dans votre agenda. Chaque échéance non respectée peut entraîner des sanctions. Nous accompagnons les propriétaires de la Côte d’Azur dans le suivi de ces évolutions réglementaires.
Questions fréquentes
- 1.Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) — Légifrance, novembre 2024.
- 2.Loi du 19 novembre 2024 sur les déséquilibres du marché locatif — Vie-publique.fr, novembre 2024.
- 3.Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 — Service-public.fr, 2025.
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