Airbnb и совместное владение: правила, запреты и права собственника

Может ли кондоминиум запретить Airbnb?

Ответ зависит от ваших правил совместного владения. По общему принципу каждый совладелец свободно пользуется своими частными помещениями. Это право закреплено в статье 9 закона от 10 июля 1965 года.

Но у этой свободы есть пределы. Правила могут ограничивать определённые виды использования, в том числе туристическую меблированную аренду (meublé de tourisme). Поэтому кондоминиум не всегда может запретить Airbnb, но иногда может.

Случай арендатора, который сдаёт жильё в субаренду, отличается. Он подчиняется другим правилам, подробно описанным в нашей статье о субаренде Airbnb.

Правила совместного владения и буржуазная жилая оговорка

Всё решает одна конкретная оговорка. Буржуазная жилая оговорка закрепляет за помещениями жилое назначение. Её формулировка меняет всё.

Loi Le Meur: облегчённый запрет с 2024 года

Закон № 2024-1039 от 19 ноября 2024 года, известный как loi Le Meur, изменил ситуацию. Теперь он позволяет кондоминиуму запретить туристическую меблированную аренду большинством в две трети голосов. Раньше требовалось единогласие.

Это правило применяется не ко всем кондоминиумам. Оно касается тех, чьи правила уже запрещают любую коммерческую деятельность. Кондоминиум, это лишь часть правовой базы. Обо всех правилах читайте в нашей статье о регулировании Airbnb в 2026 году.

Условия для запрета Airbnb в кондоминиуме

Голосование большинством в две трети возможно только при соблюдении условий. Должны быть выполнены четыре совокупных критерия.

• Туристическая меблированная аренда в понимании туристического кодекса.
• Помещение жилого назначения, а не коммерческое.
• Второе жильё, ни в коем случае не основное.
• Правила, уже запрещающие любую коммерческую деятельность в некоммерческих помещениях.

Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, по-прежнему требуется единогласие. Статус основного или второго жилья также влияет на ваше налогообложение. Наша статья о налогообложении Airbnb подводит итог.

Основное жильё: защищённый случай

Закон защищает основное жильё. Кондоминиум не может запретить сдавать его в туристическую меблированную аренду. Вы можете сдавать его в пределах 120 дней в году.

Эта защита логична. Она вытекает из права сдавать своё основное жильё, предусмотренного туристическим кодексом. Запрет может касаться только второго жилья.

Что подтвердил Conseil constitutionnel в 2026 году

Этот механизм был оспорен, а затем подтверждён. Conseil constitutionnel подтвердил его 19 марта 2026 года. Он счёл меру соразмерной и надлежаще ограниченной.

В решении сыграли роль три гарантии:

• Мера касается только второго жилья.
• Она затрагивает только кондоминиумы с буржуазной жилой оговоркой.
• Запрет обратим при таком же голосовании в две трети.

Ваши способы обжалования при незаконном запрете

Запрет, принятый неправильным большинством, можно оспорить. Не упускайте сроки.

1. 1
   Проверьте большинство

   Проконтролируйте, какое большинство применялось при голосовании на общем собрании.

2. 2
   Проверьте условия

   Убедитесь, что все четыре условия действительно были выполнены.

3. 3
   Напишите управляющему

   До общего собрания, если объявленное большинство неверно.

4. 4
   Оспорьте общее собрание

   В суде в течение двух месяцев.

Ваши обязанности перед управляющим

С принятием loi Le Meur прозрачность усилена. Есть несколько правил, о которых стоит помнить при сдаче жилья в кондоминиуме.

• Сообщите управляющему, когда заявляете туристическую меблированную аренду в мэрии.
• Информационный пункт затем вносится в повестку дня ближайшего общего собрания.
• Предусмотрите ущерб для общего имущества, где может наступить ваша ответственность. Гарантийный депозит снижает риск, как объясняется в нашей статье о залоге Airbnb.

Что стоит запомнить

В кондоминиуме ваше право сдавать жильё через Airbnb зависит от правил и от буржуазной оговорки. С 2024 года запрет проще провести голосованием, но только для второго жилья. Основное жильё остаётся защищённым. При сомнениях у вас есть способы обжалования, но сроки коротки.

Ориентироваться среди правил, общего собрания и деклараций требует времени. На Côte d'Azur Conciergerie Airbnb à Nice знает эти правила и обеспечивает надёжность вашего проекта.