Vous pouvez louer votre résidence principale sur Airbnb dans la limite de 90 jours par an. Au-delà, vous risquez une amende de 15 000 €. Côté fiscalité, deux exônérations existent et plusieurs régimes s’appliquent selon votre situation. Voici les règles complètes en 2026, mises à jour avec la loi Le Meur.
Résidence principale Airbnb : ce que la loi autorise en 2026
Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an. Vous pouvez la louer sur Airbnb pendant vos absences. Cette mise en location reste très encadrée.
| Critère | Règle applicable |
|---|---|
| Plafond légal | 90 jours par année civile au maximum |
| Profil locataire | Voyageur de passage, pas un domicile permanent |
| Durée par voyageur | 90 jours consécutifs maximum avec un même client |
| Exceptions au plafond | Obligation professionnelle, raison de santé, force majeure |
Si vous louez votre résidence secondaire, les règles diffèrent fortement. Consultez notre guide sur Airbnb résidence secondaire pour comprendre la distinction.
La règle des 90 jours
Vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 90 jours par an. C’est une règle nationale fixée par le Code du tourisme.
- Plafond national : 90 jours par année civile (article L324-1-1 du Code du tourisme)
- Application universelle dès le 20 mai 2026 : déclaration nationale obligatoire partout
- Sanction : amende civile jusqu’à 15 000 € en cas de dépassement
Aujourd’hui, le contrôle se fait via la déclaration en mairie. Dans les villes qui imposent cette déclaration, la règle est strictement vérifiée. Nice, Cannes, Paris ou Lyon en font partie.
À partir du 20 mai 2026, un téléservice national a rendu la déclaration obligatoire dans toutes les communes. La règle des 90 jours s’impose alors partout, contrôlée automatiquement.
Les démarches obligatoires : mairie, SIRENE, numéro d’enregistrement
Toute mise en location de votre résidence principale impose des démarches préalables. Elles sont obligatoires avant la première réservation.
-
1
Inscription au répertoire SIRENE
Démarche gratuite via le guichet des formalités. L’INSEE attribue un numéro SIRET.
-
2
Déclaration en mairie
Obligatoire dans certaines villes : Nice, Cannes, Paris, Lyon, Bordeaux, Strasbourg, Toulouse, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Reims, Tours.
-
3
Numéro d’enregistrement
Obtenu après déclaration en mairie. À indiquer dans toutes les annonces Airbnb sans exception.
-
4
Déclaration nationale
Obligatoire pour toutes les communes au plus tard le 20 mai 2026 via téléservice unique.
Si vous êtes locataire et non propriétaire, vous devez obtenir l’autorisation écrite de votre propriétaire. Sans accord, le bail peut être résilié. Pour la copropriété, vérifiez l’absence de clause d’habitation bourgeoise.
Pour aller plus loin sur les obligations légales, consultez notre guide réglementation Airbnb.
Quel est le potentiel de votre bien ?
Recevez un audit locatif gratuit et sans engagement, réalisé par notre équipe terrain.
Imposition de votre Airbnb résidence principale en 2026
Les revenus tirés de la location de votre résidence principale sont imposés dans la catégorie BIC. Mais deux exônérations existent. Et plusieurs régimes peuvent s’appliquer selon votre configuration.
| Configuration | Régime fiscal applicable | Plafond |
|---|---|---|
| Chambre louée à un voyageur de passage | Exônération possible (article 35 bis II du CGI) | < 760 € TTC/an |
| Logement entier en meublé non classé | Micro-BIC avec abattement 30 % | 15 000 € de recettes |
| Logement entier en meublé classé | Micro-BIC avec abattement 50 % | 77 700 € de recettes |
| Au-delà des plafonds micro-BIC | Régime réel obligatoire | Pas de plafond |
Pour la procédure complète de déclaration aux impôts, consultez notre guide Comment déclarer ses revenus Airbnb.
Pour le détail des régimes LMNP et micro-BIC, consultez notre article sur la Fiscalité Airbnb.
Louer une chambre à des voyageurs : exônération sous 760 €/an
Si vous louez une chambre chez vous à des voyageurs de passage, vous pouvez être totalement exônéré d’impôts. La condition : vos revenus annuels ne dépassent pas 760 € TTC. Cette règle est inscrite à l’article 35 bis II du CGI.
- Type de location : pièces de votre habitation principale louées à un client de passage
- Plafond annuel : 760 € TTC, charges incluses, toutes recettes confondues
- Validité du dispositif : exônération valable jusqu’au 31 décembre 2026
- Au-delà du plafond : tous les revenus sont imposés au régime BIC
Cette exônération s’adresse typiquement aux chambres d’hôtes occasionnelles. Sur Airbnb, elle correspond à la location ponctuelle d’une chambre quelques nuits par an. Le plafond est vite atteint dès qu’on dépasse 30 nuits annuelles environ.
Surveillez vos recettes mois par mois. Une fois les 760 € franchis, l’intégralité de vos revenus devient imposable, pas seulement la part au-dessus du seuil. Sur la Côte d’Azur, une seule semaine de location en juillet peut suffire à dépasser ce plafond.
Louer toute votre résidence principale en meublé de tourisme
Vous partez en vacances et vous mettez tout votre logement sur Airbnb pendant votre absence. Cette configuration est la plus courante. Elle est soumise à la règle des 90 jours et à un régime fiscal spécifique.
- Plafond 90 jours/an strictement applicable
- Régime micro-BIC par défaut tant que les recettes restent sous le plafond
- Abattement automatique : 30 % pour meublé non classé, 50 % pour meublé classé
- Plafond micro 2026 : 15 000 € (non classé), 77 700 € (classé)
- Au-delà : passage obligatoire au régime réel, gestion comptable plus lourde
Le classement en meublé de tourisme est volontaire. Il améliore l’abattement fiscal et la visibilité de l’annonce. La démarche est gratuite ou peu coûteuse selon les départements.
Au régime micro, vous déclarez vos recettes brutes en case 5NH (déclarant 1) ou 5OH (déclarant 2) pour les meublés non classés. Pour les meublés classés, c’est la case 5NG ou 5OG.
Une question sur votre projet ?
Discutez directement avec votre agent local Vesna. Disponible, réactif, sans engagement.
Les sanctions en cas de non-respect des règles
Le non-respect des règles entraîne des sanctions financières lourdes. La loi Le Meur de novembre 2024 a renforcé les amendes. Mairie et État peuvent agir en parallèle.
| Infraction | Sanction maximale |
|---|---|
| Dépassement de la limite légale (90 jours/an) | Amende civile de 15 000 € |
| Défaut d’enregistrement du meublé de tourisme | Amende administrative de 10 000 € |
| Fausse déclaration ou faux numéro d’enregistrement | Amende administrative de 20 000 € |
| Location en violation des règles DPE (à partir de 2034) | Amende de 5 000 € + 100 €/jour |
Sur la Côte d’Azur, les contrôles sont systématiques à Nice et Cannes. Les plateformes transmettent les données de location aux mairies. La règle des 90 jours est désormais quasi-impossible à contourner.
Louer sa résidence principale sur la Côte d’Azur en 2026
La Côte d’Azur fait partie des zones tendues. Nice, Cannes et Antibes appliquent strictement la règle de la déclaration. La saisonnalité change aussi la donne pour la rentabilité.
- Déclaration en mairie obligatoire : Nice, Cannes, Antibes, Villefranche-sur-Mer
- Numéro d’enregistrement obligatoire dans toutes les annonces, dès la première location
- Saison concentrée : juin à septembre, soit 4 mois pour atteindre les 90 jours
- Contrôles renforcés : la métropole Nice Côte d’Azur est en pointe sur les inspections
Si vous louez votre résidence principale 3 mois pendant l’été, vous touchez quasiment au plafond. La marge de manœuvre est limitée pour les week-ends prolongés du reste de l’année.
Pour respecter les règles et optimiser votre fiscalité, une Conciergerie Airbnb à Nice connaît les spécificités du marché 06.
Anticipez votre déclaration en mairie dès le mois de mai. À Nice, les délais de traitement explosent en juin avec l’afflux de demandes. Un numéro obtenu trop tard signifie un mois entier sans pouvoir louer en saison.
Questions fréquentes
Peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb ?
Oui, dans la limite de 90 jours par année civile. La déclaration en mairie est obligatoire dans la majorité des grandes villes. À partir du 20 mai 2026, l’enregistrement national devient obligatoire partout.
Combien d’impôt sur la location Airbnb de sa résidence principale ?
Cela dépend de votre configuration :
- Moins de 760 €/an sur une chambre : exônération totale
- Logement entier non classé : micro-BIC avec abattement 30 %, plafond 15 000 €
- Logement entier classé : micro-BIC avec abattement 50 %, plafond 77 700 €
Comment déclarer ses revenus Airbnb sur sa résidence principale ?
Vous déclarez vos recettes brutes sur le formulaire 2042-C-PRO. Pour un meublé non classé : case 5NH ou 5OH. Pour un meublé classé : case 5NG ou 5OG. L’abattement est appliqué automatiquement par l’administration.
Comment ne pas payer d’impôt sur Airbnb ?
Deux possibilités existent en 2026 :
- Louer une chambre chez vous à des voyageurs de passage avec moins de 760 €/an de revenus
- Louer une partie de votre résidence principale à un locataire qui en fait son domicile, dans la limite des plafonds en €/m² (article 35 bis I du CGI)
Comment louer Airbnb plus de 90 jours ?
Le dépassement est interdit pour une résidence principale. Au-delà de 90 jours par an, votre logement n’est plus considéré comme une résidence principale. Vous basculez alors dans le régime de la résidence secondaire avec d’autres règles fiscales.
- 1.Louer une partie de ma résidence principale en location meublée — impots.gouv.fr, mars 2026.
- 2.Article 35 bis du Code général des impôts — Légifrance, en vigueur depuis le 31/12/2023.
- 3.Mettre en location sa résidence principale (meublé de tourisme) — Service-public.fr.
- 4.Locations touristiques : nouvelles règles 2025 (loi Le Meur) — Service-public.gouv.fr, novembre 2024.
- 5.Régime fiscal applicable aux meublés de tourisme — impots.gouv.fr, novembre 2025.
Lire aussi
