Louer votre résidence secondaire sur Airbnb est possible sans limite annuelle de jours. Mais vos obligations administratives dépendent d’un facteur clé : votre commune est-elle en zone tendue ? Selon la réponse, les démarches ne sont pas les mêmes. Ce guide vous présente les deux cas.
Zone tendue ou non : deux situations très différentes
Avant toute chose, voici ce qui change selon votre commune :
| Votre commune | Démarches obligatoires |
|---|---|
| Hors zone tendue | Déclaration en mairie (cerfa n°14004) + SIRET |
| En zone tendue | Déclaration en mairie + numéro d’enregistrement + autorisation de changement d’usage + SIRET |
Une zone tendue est une commune de plus de 50 000 habitants où l’offre de logements est insuffisante face à la demande. 3 690 communes sont classées en zone tendue en France depuis le décret de 2023. Nice et l’ensemble des communes de la Métropole Nice Côte d’Azur en font partie.
Si vous ne savez pas si votre commune est concernée, vérifiez sur service-public.fr.
Contrairement à la résidence principale, il n’existe pas de plafond annuel de jours pour louer une résidence secondaire. Pour les règles spécifiques à la résidence principale, consultez notre article sur la location de sa résidence principale sur Airbnb.
Les démarches communes à toutes les résidences secondaires
Quelle que soit votre commune, deux démarches s’appliquent systématiquement.
-
1
Déclarer votre logement en mairie
Hors zone tendue : dépôt du formulaire Cerfa n°14004 en mairie. En zone tendue : déclaration avec obtention d’un numéro d’enregistrement à 13 caractères, obligatoire sur toutes vos annonces. Sans ce numéro, Airbnb peut retirer votre annonce.
-
2
Obtenir un numéro SIRET
La location meublée génère des revenus commerciaux. Vous devez vous déclarer auprès du guichet des formalités des entreprises de l’INPI pour obtenir un SIRET. Cette démarche est obligatoire partout en France.
À Nice et dans les communes de la Métropole, le numéro d’enregistrement est la première démarche à effectuer. Faites-la avant de publier votre annonce. Les plateformes comme Airbnb peuvent bloquer les annonces sans ce numéro dans les communes qui l’imposent.
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En zone tendue : l’autorisation de changement d’usage
Si votre résidence secondaire est située dans une commune en zone tendue, une troisième démarche est obligatoire : l’autorisation de changement d’usage.
Transformer un logement d’habitation en meublé de tourisme réduit le parc disponible pour les résidents permanents. Les articles L631-7 à L631-10 du Code de la construction et de l’habitation imposent une autorisation préalable pour tout changement d’usage dans les zones tendues.
Cette obligation ne concerne pas les résidences principales, qui bénéficient d’une exception légale. Pour une résidence secondaire, aucune exception n’existe : l’autorisation est systématiquement requise en zone tendue.
Le non-respect de cette obligation expose à une amende pouvant atteindre 100 000 €.
Pour connaître l’ensemble des règles réglementaires applicables à votre location, consultez notre guide sur la réglementation Airbnb.
Sur la Côte d’Azur, zone tendue par définition, l’autorisation de changement d’usage est une étape incontournable pour toute résidence secondaire mise en location. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant de publier votre annonce : les délais d’instruction varient d’une commune à l’autre.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS)
La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales en 2023. Elle reste due pour les résidences secondaires, même si vous les mettez en location.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Base de calcul | Valeur locative cadastrale du logement |
| Taux | Voté par le conseil municipal de chaque commune |
| Majoration en zone tendue | Entre 5 % et 60 %, selon délibération communale |
| Nice Métropole | Zone tendue : majoration applicable |
Ce qui change à partir de 2027
Les communes qui en font la demande avant le 1er octobre 2026 pourront exônérer les meublés de tourisme classés de THRS à compter de 2027. Le classement officiel devient un avantage fiscal encore plus concret pour les propriétaires en zone tendue.
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Comment sont imposés vos revenus locatifs ?
Les revenus de location de votre résidence secondaire sont imposés dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes s’appliquent selon votre situation.
Le micro-BIC
C’est le régime par défaut si vos revenus annuels restent sous les plafonds :
| Type de bien | Abattement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € (loi Le Meur 2024) |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 83 600 € (revenus 2026) |
Vous déclarez vos revenus bruts. L’administration applique l’abattement automatiquement.
Le régime réel simplifié
Si vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire, le régime réel est plus avantageux. Il permet de déduire taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion et amortissements.
Pour une comparaison chiffrée des deux régimes, lisez notre article micro-BIC ou régime réel pour votre Airbnb.
La taxe de séjour
Airbnb collecte et reverse directement la taxe de séjour aux communes. Vous n’avez aucune démarche à effectuer de votre côté pour cette taxe.
Classé ou non classé : un choix qui change votre fiscalité
Faire classer officiellement votre bien en meublé de tourisme a un impact direct sur votre imposition depuis la loi Le Meur.
| Situation | Abattement micro-BIC | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Non classé | 30 % | 15 000 € |
| Classé | 50 % | 83 600 € |
Pour 15 000 € de revenus locatifs :
- Non classé : vous êtes imposé sur 10 500 €
- Classé : vous êtes imposé sur 7 500 €
Le classement apporte aussi d’autres avantages : meilleure visibilité sur les plateformes, possibilité d’exônération de THRS à partir de 2027, et accès à certaines exônérations en zones de revitalisation rurale.
Pour optimiser la gestion de votre résidence secondaire sur la Côte d’Azur, notre équipe de Conciergerie Airbnb à Nice vous accompagne sur l’ensemble de ces démarches, du classement à la gestion locative quotidienne.
Pour aller plus loin sur le statut fiscal de loueur meublé, découvrez notre article sur le statut LMNP et la location Airbnb.
Sur la Côte d’Azur, la différence entre classé et non classé est particulièrement marquée depuis la loi Le Meur. Avec un bien non classé, vous basculez au régime réel dès 15 001 € de revenus annuels. Avec un bien classé, votre plafond monte à 83 600 €. Le classement est une démarche ponctuelle qui se rentabilise dès la première année de location.
Questions fréquentes
Peut-on louer sa résidence secondaire sur Airbnb sans limite de jours ?
Oui. Il n’existe pas de plafond annuel de jours pour une résidence secondaire. La seule contrainte : vos locataires ne peuvent pas rester plus de 90 jours consécutifs dans le même logement.
Faut-il une autorisation de changement d’usage pour louer sa résidence secondaire ?
Cela dépend de votre commune. En zone tendue, oui : l’autorisation de changement d’usage est obligatoire. Hors zone tendue, une simple déclaration en mairie (cerfa n°14004) suffit. La résidence principale bénéficie d’une exception à cette règle, mais pas la résidence secondaire.
La taxe d’habitation est-elle due sur une résidence secondaire louée sur Airbnb ?
Oui. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) reste due même si vous mettez votre bien en location. Elle a été supprimée uniquement pour les résidences principales depuis 2023. Dans les communes en zone tendue, une majoration entre 5 % et 60 % peut s’appliquer.
Qu’est-ce qu’une zone tendue et comment savoir si mon logement est concerné ?
Une zone tendue est une commune de plus de 50 000 habitants où l’offre de logements est insuffisante. 3 690 communes sont concernées en France depuis 2023. Nice et les communes de la Métropole Nice Côte d’Azur font partie de cette liste.
Airbnb collecte-t-il la taxe de séjour à ma place ?
Oui. Airbnb collecte et reverse directement la taxe de séjour aux communes pour les locations effectuées via sa plateforme. Vous n’avez aucune démarche à réaliser de votre côté pour cette taxe.
- 1.Faire de sa résidence secondaire une location de vacances — Service-Public.fr, vérifié mai 2026.
- 2.Taxe d’habitation sur les résidences secondaires — Service-Public.fr, vérifié mars 2026.
- 3.Meublé de tourisme : quel est le nouveau régime fiscal ? — Impots.gouv.fr, mars 2026.
- 4.Impôt sur le revenu, revenus d’une location meublée — Service-Public.fr, avril 2026.
- 5.Fiscalité meublé de tourisme 2026 : micro-BIC ou réel ? — JD2M (jedeclaremonmeuble.com), avril 2026.
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