Micro-BIC ou régime réel : comment choisir pour votre Airbnb ?

Micro-BIC 2026 : abattements et plafonds après la loi Le Meur

Le micro-BIC est le régime fiscal par défaut pour les locations meublées. Il s’applique automatiquement si vos revenus restent sous le plafond autorisé.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a modifié les règles pour les meublés de tourisme. Ces nouvelles règles s’appliquent depuis les revenus 2025, déclarés au printemps 2026.

Avant la réforme, les meublés non classés bénéficiaient de 50 % d’abattement et d’un plafond de 77 700 €. La loi Le Meur a divisé l’abattement par deux et abaissé le plafond à 15 000 €. C’est le changement le plus significatif pour les propriétaires Airbnb non classés.

Le régime réel simplifié : déduction des charges réelles et amortissements

Le régime réel simplifié s’applique dans deux situations : vos revenus dépassent le plafond micro-BIC, ou vous en faites la demande volontairement même sous le plafond.

Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles au lieu d’un abattement forfaitaire. Le bénéfice imposable peut être très réduit, voire nul pendant plusieurs années.

Les charges déductibles au régime réel couvrent notamment :

• Intérêts d’emprunt : la part intérêts de votre crédit immobilier (pas le capital)
• Taxe foncière : si le bien est inscrit à l’actif de votre bilan
• Frais de gestion : conciergerie, ménage, commission Airbnb, assurances
• Travaux : entretien courant, réparations, rénovation
• Amortissement du bien : entre 2,5 % et 5 % de la valeur par an (hors terrain)
• Amortissement du mobilier : sur 5 à 10 ans selon les éléments
• Frais d’expert-comptable : intégralement déductibles

L’amortissement est l’avantage central du régime réel. Sur un appartement acheté 200 000 €, l’amortissement peut représenter 5 000 à 8 000 € de charges déductibles par an, sans décaissement réel.

Pour comprendre le statut qui encadre ces déductions, consultez notre article sur le statut LMNP et la location Airbnb.

Micro-BIC ou régime réel : le comparatif chiffré

Pour illustrer la logique avec des cas concrets :

Cas 1 : appartement non classé, 12 000 € de CA, charges faibles (2 000 €)

Cas 2 : appartement non classé, 12 000 € de CA, emprunt + frais de gestion (7 500 €)

Pour aller plus loin sur la rentabilité de votre bien, consultez notre analyse sur louer en Airbnb : est-ce rentable ?

Passer au régime réel : procédure et délais en 2026

L’option pour le régime réel s’exerce par courrier simple au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien. Il n’existe pas de formulaire Cerfa dédié à cette démarche.

La procédure en 4 étapes :

1. 1
   Rédiger la lettre d’option

   Courrier précisant votre souhait d’opter pour le régime réel simplifié, avec vos coordonnées et l’adresse du bien.

2. 2
   Envoyer au SIE

   Avant le 1er février de l’année concernée, pour une application sur les revenus de l’année en cours.

3. 3
   Créer un espace professionnel

   Sur impots.gouv.fr si vous ne l’avez pas encore. Nécessaire pour déposer la liasse 2031-SD.

4. 4
   Tenir une comptabilité

   Bilan simplifié, compte de résultat et tableau des amortissements. Un comptable spécialisé LMNP prend en charge tout cela.

Si vous démarrez votre activité en 2026, vous avez jusqu’à mai-juin 2027 pour opter. L’effet est rétroactif sur les revenus 2026.

Les frais de conciergerie sont intégralement déductibles au régime réel. Si vous gérez un bien sur la Côte d’Azur, faire appel à une Conciergerie Airbnb à Nice vous permet à la fois de déléguer et de réduire votre base imposable.

Pour les détails sur les formulaires à remplir une fois au régime réel, lisez notre guide sur comment déclarer ses revenus Airbnb aux impôts.

Retour au micro-BIC après le régime réel : ce que dit la loi

L’option pour le régime réel est valable deux ans, renouvelable. À l’issue de ces deux ans, vous pouvez revenir au micro-BIC si vos revenus restent sous le plafond applicable.

Pour revenir au micro-BIC, il suffit de ne pas renouveler l’option. Sans acte de votre part, le régime réel continue automatiquement.

Un cas sans choix : si votre chiffre d’affaires dépasse le plafond micro-BIC (15 000 € pour les non classés), vous relevez du régime réel de plein droit. Vous ne pouvez pas opter pour le micro-BIC tant que vous dépassez ce seuil.

Pour comprendre l’ensemble des implications fiscales de votre location, consultez notre guide sur la fiscalité Airbnb.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre le micro-BIC et le régime réel pour Airbnb ?

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos revenus bruts : 30 % pour les meublés non classés, 50 % pour les classés. Le régime réel déduit vos charges réelles et vos amortissements. Le micro-BIC est plus simple à gérer. Le régime réel est souvent plus avantageux dès que vos charges dépassent le taux d’abattement.

À partir de quel chiffre d’affaires le régime réel devient-il plus avantageux ?

Il n’existe pas de seuil universel. Le régime réel devient intéressant dès que vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire. Pour un non classé, si vos charges dépassent 30 % de votre CA, le régime réel est plus intéressant. Avec un emprunt immobilier, c’est souvent le cas dès 8 000 à 10 000 € de revenus annuels.

Quel abattement s’applique aux meublés de tourisme non classés en 2026 ?

Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, les meublés non classés bénéficient d’un abattement de 30 % au micro-BIC, avec un plafond de 15 000 € de chiffre d’affaires. Avant cette réforme, l’abattement était de 50 % et le plafond de 77 700 €. C’est le changement le plus significatif de la loi Le Meur pour les propriétaires Airbnb.

Peut-on passer du micro-BIC au régime réel en cours d’année ?

Non. L’option pour le régime réel s’exerce avant le 1er février de l’année fiscale concernée. Si vous démarrez en 2026, vous avez jusqu’à mai-juin 2027 pour opter. L’effet est rétroactif sur les revenus 2026. Une fois l’option exercée, elle est valable deux ans et se renouvelle automatiquement sauf demande contraire.